Право, как особый тип регулирования общественных отношений наибольшее развитие первоначально получило в Древнем Риме, а затем в странах Западной Европы. В дальнейшем европейское право оказывало существенное влияние на процесс правового развития во всем мире, в том числе и в Казахстане. На наш взгляд, по своим историческим и геополитическим характеристикам Казахстан может существовать лишь в качестве отдельного государства-цивилизации, не интегрированного ни в какую иную цивилизационную семью народов. Вполне очевидно, что это отразилось на формировании и становлении законодательства, и в том числе, арендной платы за землю в Республике Казахстан.

Исторические памятники казахского обычного права свидетельствуют о своеобразии и самобытности формирования земельных правоотношений в Казахстане. Здесь аренда земли не имела такого распространения как в Европе. Поэтому проведение прямых исторических параллелей с правовыми институтами, известными западноевропейским странам, представляется не совсем верным.

Мир живет арендными отношениями с незапамятных времен. Достаточно давно было осознано: для того, чтобы заработать на жизнь, совсем необязательно обладать, к примеру, плугом. Достаточно лишь иметь право пользования этим орудием. Еще древние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) заметили, что богатство предопределяется не фактом обладания значительным имуществом или деньгами на праве собственности, а эффективностью хозяйствования в целом¹.

В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственного инвентаря, права пользоваться водоемами и т.д.

Абдраимов Бакытжан Жарылкасынович - доктор юридических наук, профессор Евразийского национального университета им. Л. Н. Гумилева; Сулейменова Сауле Жусупбековна - доктор юридических наук, профессор Казахского национального университета им. Аль-Фараби; Саймова Шолпан Алтынбековш - докторант Евразийского национального университета им. Л. Н. Гумилева.

В Судебнике Хаммурапи подробно рассматриваются не только аренда недвижимого имущества, но и нормы арендной платы. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств². О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах - "шестидольники, "половники" - в Древнем Новогороде и т.д.).

Историческии сложилось так, что первые упоминания о становлении земельных арендных отношений сводятся к кадастровым и регистрационным системам. Исследователи считают, что первый земельный кадастр (кадаструм, капитаструм) появился в Древнем Риме во времена Октавиана в I в. до н.э.³. Он описывал разделение земель на участки во время переписи населения, включая размер участка, его ценность и величину взимаемого налога. Некоторые ученые связывают происхождение кадастра с более древним греческим термином "кадастикон" ("тетрадь для записей"). Кадастр выступал основой государственной фискальной системы землепользования и управления земельными ресурсами.

По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений возникали новые, более надежные и точные формы укрепления прав - записи. Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна уже со времени самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тигра, Ефрата и Нила.

Важно отметить, что в римском частном праве существовало несколько институтов, примыкавших к аренде земельных участков. Прежде всего, это собственно найм (location-coductio) - консенсуальный договор о предоставлении в пользование участка земли за определенную денежную плату. При этом существовали и его разновидности, объясняемые преимущественно порядком возникновения прав арендатора или же способом расчетом. Так, если расчет производится долей получаемых доходов, то для обозначения договора применялся термин "contractus socidae". Поскольку существовала и наследственная оброчная аренда земли, то изначально возник спор о возможности отнести этот договор к купле-продаже или аренде, в конце-концов законодательно был закреплен особый договор - "contractus emphyteuseos"⁴.

Характеристика арендных земельных отношений в Древнем Риме не будет полной, если не указать на такие права как вещные (предиальные) и личные сервитуты, суперфиций (superficies) и эмфитевзис (emphiteuseos). Деление вещей на движимые и недвижимые становилось более четким: к недвижимости относилась земля и все, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи. Передача прав на недвижимость регламентировалась специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок⁵.

Существенно, что обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Так к примеру, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали иным лицам. С расширением экспансии римлян

вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора⁶. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владельческим ситуациям, характеризующимся вещными правами обладателей, но не правом собственности. Чаще всего такие участки считались арендованными у государства (agri vectigales), но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права. Дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом, а также другими вещными правами⁷.

В литературе также отмечается, что и позднее - в средние века - отношения феодального сюзеренитета и вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у вассала, ни у сюзерена. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен не был в совсем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала".

Поскольку земля редко находилась в чьей-либо абсолютной собственности, при аренде земли самого "римского народа" до позднего времени отсутствовали ясные отличия между куплей-продажей и арендным соглашением. Передача земли в любом случае именовалась продажей. Первоначальное различие покупки и аренды заключалось не в характере владения, а исключительно в его сроках. Плата за аренду земли выступала в форме поземельного налога, а также, так как обязательства носили сакральный характер, дополнительно выплачивалась сумма в форме жертвоприношения в размере 1/10 части дохода от урожая или приплода скота. Эти жертвы приносились в государственную казну в храм Сатурна. Новые арендные договоры земли обычно заключались в конце февраля - начале марта и сопровождались особенными религиозными ритуалами. "Затем уже заключались арендные договоры в форме назначения лиц по кормлению зерном священных гусей и окрашивания статуи юпитера красной охрой"⁸.

В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната, как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в арендные отношения и заинтересованных в повышении урожайности. Тем не менее, довольно часто возникали непреодолимые коллизии, в том числе связанные с невозможностью погасить долги при кабальной аренде. Вследствие этого объединенные должники часто восставали или инициировали организованные перемены в государстве⁹.

Цена и срок аренды рассматривались в качестве существенных условий, однако допускалось и пользование до востребования ("precarium").

Факт появления всяких прав на чужую вещь предполагал предоставление встречного эквивалента, плату. Именно поэтому платный характер был присущ как вещным правам, так и собственно аренде¹⁰.

Состав прав и обязанностей при аренде земли не имел существенных особенностей. Участок предоставлялся в оговоренном состоянии, по завершении срока он подлежал возврату. Примечателен тот факт, что в случае несвоевременного возврата нанятой вещи, наниматель рассматривался как ее захватчик¹¹.

Некоторые особенности были связаны с составом передаваемых полномочий: с точки зрения римских юристов объем прав, вытекающих из аренды, мог быть поделен на достаточно значительное количество отдельных правомочий (вещных прав). Собственник при таком видении ситуации мог твердо указать, какие права он предоставляет арендатору, а что из прав оставляет за собой.

В отличие от современного, римское право однозначно признавало обязательственно-правовую природу договора найма вещи. Отсутствовали вещноправовые элементы договора найма, такие как право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца¹². Надо заметить, что такой подход скрывал в себе внутреннее противоречие (напомним, аренда в других отношениях была плохо отделена от прочих прав на землю), примиряемое, кажется, только юридической логикой. Выработанная и сложившаяся веками концепция правового регулирования аренды за землю в римском праве служит эмпирическим материалом для совершенствования законодательства об аренде за землю в различных странах, в том числе в Республике Казахстан.

На характер земельного оборота, его сущность, форму всегда оказывали и оказывают влияние самые различные факторы - природно-климатические условия, уровень развития производственных отношений и многое другое. Все это оказывало влияние и на земельный оборот, существовавший в Казахстане до вхождения в состав России. Право частной собственности на землю вплоть до XIX в. отсутствовало¹³. Земля юридически считалась общей собственностью родов и общин, но фактически истинными владельцами земель являлись бии и иные феодалы.

На протяжении всей истории казахского общества, земля оставалась единственным и главным условием производства, порождающим социальные противоречия и межродовые конфликты в борьбе за лучшие кочевья. Известно, что основную причину народного восстания во Внутренней орде составляли, в том числе, аграрные и земельные отношения.

Нельзя не согласиться с мнением, С. З. Зиманова и А. Е. Еренова, которые отмечали, что существование поземельной собственности в Казахстане является бесспорным и "было бы непростительной ошибкой смешивать общинное пользование отдельными кочевыми путями с общинной собственностью на землю. Внимательный анализ производственных основ казахского феодального общества показывает, что общинное пользование отдельными кочевыми участками есть явление, происходящее внутри и в условиях монопольной собственности феодалов на землю"¹⁴. Подтверждает эту позицию существовавший тогда способ наименования плодородных земельных участков по имени владельцев-феодалов. При разрешении земельных споров суды исходили из названия земель, как признака принадлежности тому или другому владельцу. Лучшие земельные участки с водопойными источниками находились в руках феодалов. При этом многие простые кочевники часто сталкивались с препятствиями при пользовании даже речной водой. Для этого, нередко, требовалось специальное разрешение хана или владельца прилегающего к реке участка. Очевидно, что если бы пастбища с водопойными источниками находились в общинной собственности, то не нужно было бы получать такого рода разрешения.

Данные исторические факты несомненно подтверждают, что в Казахстане существовала частная собственность феодалов на землю. Естественно, что институт частной собственности того периода отличался от наших современных представлений. Категория собственности носила на себе черты патриархально-феодального общества, каковым и являлся Казахстан в тот период. Таким образом, это была феодальная собственность на землю с особенностями, вызванными кочевым образом жизни казахского общества.

Несмотря на существование в Казахстане патриархально-феодального института частной собственности на землю, в обществе отсутствовали отношения по отчуждению земли. Это было вызвано тем обстоятельством, что капиталистические отношение, в том числе, отношения по купле-продаже земельных участков, совершение гражданско-правовых сделок, договоры аренды за землю еще не существовали. Следовательно, отсутствовали фактические предпосылки

образования рынка земли. Земельный строй изменился лишь после присоединения Казахстана к России.

Процесс вхождения Казахстана в состав Российской империи носил сложный социально-политический характер. Известно, что его началом послужила грамота императрицы Анны Иоанновны от 12 февраля 1731 г., а также присяга хана Младшего жуза Абулхаира 10 октября 1731 года. В том же году хан Среднего жуза Семеке присягнул на верность России на таких же условиях. Немного позже, в 1740 г., присягнули на верность России хан Среднего жуза Сьюк Аблайханов с подвластными ему 55462 казахами. Таким образом, присоединение Казахстана к России, начавшееся в 1731 г., было завершено лишь в 1847 году¹⁵.

Важно отметить, что присоединение Казахстана к России не могло не отразиться на характере земельных отношений и на их правовом регулировании. Во-первых, весь земельный фонд перешел из рук ханскосултанского рода чингизидов в собственность Российской империи. Во-вторых, царизм сохранил для казахов общинную форму землепользования, а регулирование поземельных отношений по-прежнему осуществлялось на основе норм казахского обычного права. В-третьих, в обычном праве казахов появились нормы, признававшие право частной собственности за отдельными семьями на осенние и зимние пастбища, усадьбы, сенокосы и т.д. В-четвертых, правовое регулирование земельных отношений, помимо обычного права, осуществлялось общеимперским российским законодательством. Важно отметить, что данный исторический этап правового регулирования рынка земли в Казахстане невозможно рассматривать в отрыве от России. Так или иначе, общероссийские социальные процессы находили свое непосредственное или косвенное отражение и в Казахстане. Несмотря на большой массив законодательных актов, регулировавших рынок земли, нормативные акты не оказывали существенного влияния на земельные отношения в Казахстане. При этом, Российская империя проводила целенаправленную политику изъятия земельных угодий у коренного населения, как для военных нужд, так и для предоставления казачьему и военному населению¹⁶.

В случае возникновения споров между казахским населением и государственной администрацией или казачьими общинами земельные отношения регулировались имперским законодательством, а регулирование землепользования, оборота земель в чисто казахской среде осуществлялось в основном нормами обычного права.

Реформы П. А. Столыпина были направлены на переход от господствующего права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы хозяйства. Указом от 3 ноября 1905 г. вдовое были сокращены выкупные платежи, что способствовало расширению прав крестьян на землю.

В ходе аграрной реформы 1906 г. некоторые домохозяева получили возможность закреплять свои пахотные полосы (в том числе угодья) в частную собственность. Российская империя стимулировала своих крестьян объединять и укрупнять свое земельное владение. Крестьяне получили право распоряжаться своими земельными наделами, в том числе продавать их, закладывать, сдавать в аренду. Но, как известно, этот процесс происходил медленно, сдерживая развитие земельного рынка.

В период реформ, несмотря на высокую цену и кабальные условия, часть крестьян и даже бедняков покупали земли. Покупали землю и богатые крестьяне, развивая при этом товарное производство. Но больше всего среди покупателей земли было лиц так называемого некрестьянского сословия: волостные старшины и писари, владельцы винных лавок, полицейские духовенство, торговцы и т.д. Эта категория скупала землю для сдачи ее в аренду тем же крестьянам, причем арендная плата доходила до половины урожая.

Поскольку эта практика получила широкое распространение, российское правительство, обеспокоенное этим явлением, издало циркуляр, устанавливавший норму покупки надельной земли не более 6 наделов в пределах одного уезда. Однако в действительности многие скупали (используя продажность чиновников и взятки) по 100 - 200 наделов¹⁷.

Необъятные казахские степи также были затронуты столыпинской реформой. Для ослабления политико-экономической остроты, вызванной аграрными преобразованиями, целенаправленно осуществлялось переселение малоземельных крестьян из густонаселенных губерний на территорию Казахстана.

Переселенческой политикой царское правительство рассчитывало решить ряд задач: во-первых, массовое переселение крестьян из южных, наиболее густонаселенных районов России, по его замыслу, должно было ослабить остроту аграрного вопроса в этих районах, сгладить массовое недовольство бедных слоев крестьянства и тем самым сдержать нарастающее революционное крестьянское движение; во-вторых, переселившееся в казахские степи русское и украинское крестьянство должно было стать проводником колониальной политики в Казахстане; в-третьих, в лице кулаков-переселенцев царское правительство создавало себе в деревне политическую и экономическую опору. Стратегические замыслы Российской империи пытались завуалировать благовидной задачей освоения плодородных земель и увеличения хлебных ресурсов страны¹⁸.

Помимо общеимперских правовых установлений, принимались и действовали специальные нормативные акты, направленные на регулирование общественных отношений именно в степных областях Азиатской России¹⁹. Правой статус земель, занимаемых казахским населением, определялся также Положением об управлении степных областей. Помимо прогрессивного рыночного, данные правовые положения носили колониальный характер, защищая в арендных отношениях приоритет русского населения, строго определяя целевое предназначение аренды. Казах-кочевник не мог сдать данную землю в аренду своему соплеменнику, что является еще одним доказательством дискриминационной политики Российской империи.

К 1917 г. реформа, начатая Столыпиным, еще не была завершена. Параллельно сосуществовали как право частной собственности на землю, так и право общинной собственности на надел. Кроме того, к этим правам присоединилось право аренды - основное право пользования земельным участком. Почти половина пахотных земель, как и прежде, принадлежала помещикам, зачастую сдававшим землю крестьянам в аренду. Крестьяне обрабатывали ее своим инвентарем в порядке отработки арендных платежей. В ходе реформы часть земель перешла к новым землепользователям - рантье, которые широко применяли практику сдачи земли в аренду для извлечения прибыли. При этом увеличивалась площадь арендованных земель, обрабатывающихся крестьянским инвентарем.

26 октября 1917 г. на Всероссийском съезде Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов был принят Декрет "О земле", который основывался на "Крестьянском наказе о земле". Вся земля объявлялась народным достоянием, отменялась частная собственность на землю, запрещалось сдавать ее в аренду и под залог.

Земля передавалась в распоряжение земельных комитетов, которые являлись уполномоченными органами государственной власти на местах. Тем самым земля переходила в распоряжение государства²⁰.

Важно отметить, что Декрет "О земле" является основой возникновения и развития советского земельного права. Именно с его изданием и осуществлением возник юридически закрепленный, новый, советский социалистический земельный строй, основанный исключительно на собственности государства на

землю и использование земли в интересах всего народа. Таким образом, из всех юридических конструкций осталось место только праву пользования.

19 февраля 1918 г. был принят декрет ВЦИК "О социализации земли"²¹. В нем подтверждалась отмена собственности на землю и говорилось о том, что земля безвозмездно переходит в пользование трудового народа, а право пользования принадлежит лишь тому, кто обрабатывает ее собственным трудом²².

В дореволюционные времена в Казахстане вся совокупность земельных отношений регулировалась не только земельными правовыми нормами, но и гражданским законодательством. Государственные земли были включены в сферу рынка земли: сельскохозяйственные земли сдавались в аренду частным лицам, с торгов осуществлялась продажа лесосек в казенных лесах. Удельные земли, принадлежавшие императорской фамилии в целом и кабинетские земли, являвшиеся личной собственностью царя, также были объектами рынка земли. Тем не менее, эффективному развитию рынка препятствовало стремление государственной власти "привязать" крестьянина к земле, затруднить его открепление от земли в любой форме. Это был политический курс Российской империи на протяжении нескольких десятилетий до и после отмены крепостного права в 1861 году. В основе стратегически-политической позиции российского правительства лежала боязнь, что легкость отчуждения земли создаст в обществе "язву пролетариата". Это и создавало объективные причины фактической невозможности крестьян уходить "на заработки" в город.

Любопытно, что в этом вопросе социалистический строй был, в известной мере, политическим правопреемником царизма - насильственно привязанные к земле колхозники также не могли свободно покинуть колхозы и фактически были прикреплены к земле.

Итак, до революции при арендных отношениях применялись нормы земельного и гражданского права. Но в ряде случаев помещики, пользуясь недостатками землеустройства, принуждали крестьян к аренде земель по ценам, значительно превышавшим рыночные. Это имело место в отношении скотопрогонов, водопоев, при вклинивании помещичьих земель в крестьянские и вынуждало крестьян арендовать их, чтобы не платить штрафы за потраву, на крайне невыгодных условиях. Юридически это способствовало созданию ситуации, при которой значительная часть гражданско-правовых сделок, предполагавших равенство сторон и добровольной характер их совершения, стали вынужденно кабальными.

Все трудности были преодолены после принятия Земельного кодекса РСФСР²³. Аренде был посвящен 2-ой раздел этого кодекса, который назывался "О трудовой аренде земель".

Допускалась сдача всей или части земли в аренду за уплату деньгами, продуктами или иными видами вознаграждения. Правом сдачи в аренду наделялись трудовые хозяйства, временно ослабленные вследствие стихийных бедствий (неурожай, падеж скота и т.д.), либо недостатка инвентаря или рабочей силы, а также ее убыли в связи со смертью, призывом по мобилизации, общественной службой по выборам, временным отходам из хозяйства на трудовые заработки и т.д.

Срок аренды зависел от времени, необходимого для проведения на арендуемом участке одного севооборота (при трехполье - 3 г., при четырехполье - 4 г. и т.д.), а при отсутствии правильного севооборота - на срок не более 3 лет. В исключительных случаях предельный срок аренды мог быть продлен с разрешения волостных исполнительных комитетов, но не более, чем в два раза. Если по истечении этого срока арендодатель оказывался не в состоянии вести самостоятельно хозяйство на арендуемой земле, дальнейшее разрешение на сдачу в

аренду могло быть произведено лишь с разрешения уездных земельных органов. В противном случае земля зачислялась в местный запасный фонд для удовлетворения потребностей в земле других членов данного общества.

Допускалась только трудовая аренда, то есть никто не мог получить по договору аренды в свое пользование земли больше того количества, которое он в состоянии дополнительно к своему наделу обработать силами своего хозяйства.

Договор аренды или дополнительные договорные соглашения подлежали обязательной регистрации, которую осуществлял местный волостной исполнительный комитет, если в аренду сдавалось более половины всей земли арендодателя, и местный сельский совет, если в аренду сдавалось менее половины. Отказ от регистрации предусматривался в случаях, когда условия договора противоречили закону.

Договор аренды мог быть заключен, как в письменной, так и в устной форме. Устный договор должен был быть изложен сторонами в присутствии членов волостного Исполнительного комитета или Сельского совета и занесен в особую книгу договоров.

Запрещалась сдача земли в аренду, если сдающий землю двор полностью прекращал ведение самостоятельного хозяйства вследствие окончательного переселения или перехода к другим занятиям.

В соответствии с договором аренды арендатор обязывался вести хозяйство на арендуемой земле как старательный и предусмотрительный хозяин, и не был вправе передавать землю от себя другим лицам. Сборы, налоги и повинности в течение срока аренды уплачивались арендатором в части, соответствовавшей количеству арендованной земли.

В договоре в обязательном порядке должны были быть определены как те улучшения, которые арендатор обязан был произвести, так и условия и способы расплаты с арендодателем в случае неполного хозяйственного использования земель.

Досрочное расторжение договора аренды допускалось по требованию как арендодателя, так и земельных органов в случаях нарушения арендатором условий или требований закона. Расторжение договора в данных случаях и установление проистекающих отсюда имущественных последствий для арендодателя и арендатора производилось в порядке разрешения споров.

По окончании срока договора аренды земельный участок возвращался к арендодателю со всеми улучшениями, произведенными арендатором и неотделимыми от земли без ущерба для хозяйственной годности участка, причем взаимные расчеты по аренде, в том числе и за неиспользованные арендатором улучшения, производились на основании договора или дополнительных соглашений.

Наблюдение за правильным применением условий и правил аренды, а также рассмотрение всех споров, возникавших при соблюдении договоров аренды, производились земельными комиссиями в порядке рассмотрения земельных споров, а расторжение договоров, носящих кабальный характер, производилось по суду.

Надо подчеркнуть, что в целом Земельный кодекс подробно регулировал аренду земельных участков. Арендные отношения опять фактически признавались передачей права пользования, но в силу правовой направленности того времени статус аренды можно определить применительно к современному, как субаренду. Налицо была опосредованная передача в пользование, то есть пользователь земли в свою очередь передал землю в пользование арендатору. Данный Земельный кодекс, как и все остальные законы РСФСР, действовал и на территории Казахстана, являвшегося тогда КазССР. Разработчики ЗК РСФСР предполагали, что он в отношении земли заменит Гражданский кодекс, а в

части трудовых отношений - Кодекс законов о труде. История показывает, что эти надежды не оправдались.

В период с 1920 по 1936 г. в КазССР было принято более 14 нормативных правовых актов. Однако, в земельном законодательстве общесоюзные правовые положения стали существенно преобладать над республиканскими. Ярким примером данной позиции является образование в 1930 г. Наркомзема СССР, которому непосредственно подчинились наркомземы союзных республик. Общесоюзное нормотворчество в отношении земель сельскохозяйственного назначения было направлено на осуществление коллективизации сельского хозяйства, что повлекло частичное поглощение земельного права вновь возникшим колхозным правом. В результате этого Земельный кодекс фактически утратил юридическую силу и более не мог надлежащим образом применяться по назначению.

В 1936 г. была принята новая Конституция СССР, провозгласившая, что земля колхозов навечно закрепляется за ними в бесплатное пользование. Однако в обмен на "бесплатную" землю колхозы обязаны были поставлять государству свою продукцию по низким ценам в соответствии с установленными погектарными нормами.

Так, постепенно рыночные отношения подменялись псевдобесплатными льготными колхозами и тотальным государственным контролем, что привело к полному отрыву земельных отношений от их естественного экономического содержания. Были прекращены даже робкие попытки денежной оценки земли, которая еще в 1920-е г. считалась необходимой, например, для обмена крестьянских земель с целью ликвидации неудобств землепользования.

Ученые-юристы перестали рассматривать землю как имущество, земельные отношения предлагалось признать административными. Порча земли, ее изъятие могли компенсироваться только путем возмещения затрат на освоение новых земель. Не допускалось даже упоминание о денежном эквиваленте. Совершение сделок с землей было резко ограничено, а аренда земельных участков запрещена.

Очевидно, что установление платности землепользования в период, когда советский народ развертывал коммунистическое строительство, считалось шагом назад. Была проведена пролетарская национализация земли с провозглашением принципа бесплатности землепользования. Постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1937 г. "О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения" было тому подтверждением. В статье 2 записано: "Свободные земли сельскохозяйственного назначения предоставляются органами и городскими Советами учреждениям, организациям и отдельным гражданам лишь в бесплатное пользование". А статья 2 гласила: "Взимание арендной платы в какой бы то ни было форме земли, предоставленные ранее для сельскохозяйственного использования, с изданием настоящего постановления прекращается"²⁴. На данном этапе развития арендные земельные отношения отсутствовали: земля была изъята из оборота и стала res extra commercial.

В дополнение было принято Постановление от 7 декабря 1937 г., которое запрещало аренду на побочные виды лесопользования, в том числе передачу пахотных угодий во временную аренду для сельскохозяйственного использования. Следует обратить внимание на тот факт, что запрещена была только аренда сельскохозяйственных земель, а аренда земли несельскохозяйственного предназначения разрешалась вплоть до 1961 года. Основной причиной явилось то, что аренда сельскохозяйственной земли позволяла крестьянам вести самостоятельное хозяйство, что противоречило целям коллективизации.

Таким образом, аренда как форма права на землю являлась препятствием к проведению всеобщей коллективизации. В целом, идея укрупнения кресть-

янских хозяйств была верна с экономической точки зрения. Чем крупнее хозяйство, тем наиболее эффективна его работа. Но в 1937 г. коллективизация велась принудительными методами, что не могло не сказаться на отношении к ней со стороны народа.

В дальнейшим была запрещена всякая аренда. Уголовный кодекс РСФСР, введенный в действие в 1961 г., в ст. 199 "Самовольный захват земли и самовольное строительство" устанавливал, что самовольный захват или самовольная мена или купля-продажа земельного участка или иные действия, нарушающие законы о национализации земли, наказываются исправительными работами на срок до 6 месяцев. При этом под "иными действиями" понимались "иные формы отчуждения земли, а именно дарение, залог, аренда, завещение".

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.²⁵ не содержал норм об аренде земли, а в комментариях приводились примеры запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества. Предметом аренды не могли выступать права граждан, запрещен был наем земель сельскохозяйственного назначения²⁶. Отсутствие договорных поземельных отношений между государством и колхозами породило произвол, не гарантировало хозяйствам права на произведенный ими продукт.

Огромные потери лучших земельных угодий побудили законодателя отойти от концепции "бесплатности" земли. Земельный кодекс КазССР 1971 г., говоря о содержании земельного кадастра, упоминал об "экономической оценке земли". В теоретическом обосновании признания земли в качестве экономической ценности, определения ее имущественного характера и необходимости ее денежной оценки важную роль сыграли такие ученые, как С. Д. Черемушкин²⁷ и В. П. Шкредов. В научных кругах обсуждалась возможность введения института аренды земли, платности землепользования, установления и развития договорных земельных отношений и других правовых механизмов, допустимых в случае официального признания земельных отношений в качестве имущественных²⁸.

Со временем эта позиция нашла понимание и поддержку даже в "высших эшелонах власти" СССР.

С обретением государственной независимости в Республики Казахстан за сравнительно короткий период времени произошли кардинальные изменения в земельных отношениях и по существу, был создан новый земельный строй. Вместо исключительной государственной собственности на землю и бесплатного землепользования в республике наряду с государственной признана частная собственность, введена плата на землю, проводятся другие земельные преобразования. Переход к рыночной экономике объективно вызвал необходимость введения различных форм собственности на землю, платности землепользования, законодательного решения о статусе земельной недвижимости, как предмете (объекте) правового регулирования. Реформирование земельных отношений - это длительный сложный процесс, требующий постоянного и поэтапного развития. С момента приобретения независимости за 20 лет земельные отношения подверглись определенным изменениям.

Рыночное земельное законодательство в своем развитии прошло пять этапов. В основе деления на этапы лежат концептуальные подходы и функционально-целевая направленность основных нормативно-правовых актов по ключевым вопросам земельных преобразований.

Первый этап - 1990 - 1993 годы. На этом этапе были приняты Земельный кодекс КазССР, Законы "О земельной реформе", "О крестьянском хозяйстве", "О земельном налоге" и другие нормативные правовые акты, заложившие основу новых земельных отношений. Они сыграли определенную положитель-

ную роль в создании новых форм хозяйствованиия на земле. Но с внедрением рыночных отношений, развитием частного предпринимательства исключительная монопольная собственность государства на землю стала сдерживающим фактором этих процессов. На начальном этапе земля находилась исключительно в государственной собственности и совершение каких-либо сделок с землей запрещалось. Однако, признаком экономического механизма использования земель было взимание арендной платы и земельного налога.

Второй этап становления и развития рыночных земельных отношений и законодательства аренды земли начался с 1994 года. На этом этапе вышли в свет Указы Президента Республики Казахстан "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" и "О дальнейшем совершенствовании земельных отношений", позволившие впервые включить в рыночный оборот права на землепользование. Согласно этим Указам, граждане РК имели право получить земельный участок в пожизненное наследуемое владение независимо от срока их проживания на территории республики, во временное пользование на условиях аренды на срок до 5 лет (краткосрочная аренда) и до 99 лет (долгосрочная аренда)²⁹.

Указ Президента РК "О дальнейшем совершенствовании земельных отношений"³⁰ разрешил главам местных администраций, в пределах установленной компетенции по предоставлению земельных участков, продавать гражданам право на пожизненное наследуемое владение землей и юридическим лицам (если их собственность не принадлежит государству) - право пользования либо право аренды земельного участка. Граждане, которым земельные участки предоставлены в пожизненное наследуемое владение, могли продавать, дарить, сдавать в аренду и залог право пожизненного наследуемого владения землей другим гражданам и юридическим лицам, а юридические лица (если их собственность не принадлежит государству), которым земельные участки предоставлены в пользование либо аренду, могли продавать, сдавать в аренду или залог право пользования или право аренды земельного участка гражданам и другим юридическим лицам. Граждане и юридические лица могли передавать соответственно право пожизненного наследуемого владения, право пользования либо право аренды земельного участка в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием. Возникшие отношения регулировались земельным а также гражданским законодательством. Важно отметить, что в это время совершались гражданско-правовые сделки с земельными участками и земельный участок частично признавался объектом рыночного оборота³¹.

Третьим этапом перехода к земельному рынку стало введение института частной собственности на землю. 30 августа 1995 г. была принята Конституция Республики Казахстан, в соответствии с которой, признается и равным образом защищается государственная и частная собственность на землю. Изменился правовой статус земельного участка, как недвижимого имущества³². Указ Президента РК "О земле", принятый 22 декабря 1995 г., решил принципиальный вопрос - законодательный статус земельной недвижимости, как предмета правового регулирования.

Принятые в этот период нормативные правовые акты были направлены на введение земельных участков и прав на них в рыночный оборот.

В соотвествии с положениями Указа Президента РК формами платы за землю являлся земельный налог, арендная плата за землю и плата за передачу земельных участков. Передача земельных участков из государственной собственности в частную производилась за плату. При продаже земельных участков в частную собственность, при их предоставлении государством в постоянное землепользование, а также при сдаче государством или государственными землепользователями

земельных участков в аренду базовая ставка платы за передачу земельных участков устанавливалась Правительством Республики Казахстан.

Четвертый этап начался с момента принятия Закона Республики Казахстан "О земле", который привел отдельные положения земельного законодательства в соответствие с изменившимися нормами гражданского, природоохранного и других законодательств. В соответствии с положениями Закона "О земле", земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством РК. Закон был ориентирован на широкое развитие арендных отношений. Однако законом не был предусмотрен институт частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, что сдерживало рыночный и хозяйственный оборот.

Пятый этап берет свое начало с принятия ЗК РК от 20 июня 2003 года³³. Основная задача настоящего акта заключается в расширении предела частной собственности на землю и введении института частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. За годы земельной реформы в республике формируются земельные отношения, ориентированные на вовлечение земельных участков и права землепользования в рыночные условия, а также на развитие рынка земли.

Условия формирования и становления законодательства арендной платы за землю на всем протяжении истории Казахстана отличались весьма ярко выраженными своеобразием и проблематичностью. Так было и триста лет назад, когда при хане Тауке "Казахское ханство остро нуждалось в дополнительных пастбищных угодьях, но не находило свободных земель", и при хане Касыме, когда активно шел процесс "собирания земель", и в 1861 г., когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более во время Октябрьской социалистической революции. Острота земельного вопроса отмечалась не только в дореволюционный и советские периоды, она о себе заявляет и в настоящее время. История свидетельствует, что именно аренда за землю взбудоражила общественное мнение, и в конечном итоге, проявилась в небывалой политической активности граждан.

Своеобразие исторического пути Казахстана состоит в том, что реформы, проводимые на территории Казахстана, периодически повторяют основные исторические ошибки прошлых земельных реформ, среди которых - отсутствие программы проведения реформы, а также противоречивость и несовершенство законодательной базы. Новой земельное законодательство во многом восполнило указанные пробелы правового регулирования договора аренды земельных участков, но не устранило их полностью, что не позволяет функционировать арендным земельным отношениям полноценно.

Переход к рыночной экономике, приватизация аграрного сектора, построение вторичного земельного рынка, необходимость эффективного управления государственными и частными земельными ресурсами потребовали создания соответствующих правовых норм, закладывающих цивилизованные основы оборота земельных участков на правах аренды, без наличия правовых коллизий между ними.

Казахстан - это уникальная страна, в которой есть свои собственные правовые традиции, обусловленные социально-экономическими, этнокультурными и природно-географическими особенностями³⁴. Поэтому готовые "западноевропейские рецепты" развития аренды земельных участков на казахстанскую почву следует переносить очень осторожно. Слепое заимствование западного опыта, как это не раз уже случалось в истории казахстанского законодательства, чревато многими неблагоприятными последствиями.

Примечания

1. АРИСТОТЕЛЬ. Политика. Афинская полития. М. 1997, с. 46 - 47.

2. Хрестоматия по всеобщей теории государства и права. Т. 1. М. 1996, с. 13, ст. 45.

3. КОЛОТИНСКИЙ Н. Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань. 1982, с. 211 - 212.

4. ЕФИМОВ В. В. Догма римского права. СПб. 1901, с. 501 - 502.

5. Римское частное. М. 1997, с. 148.

6. ГАЙ. Институции. Книги I-IV. М. 1997, с. 86. Гай полагал, что в таких случаях обладающие землей имели ее на праве владения и узуфрукта.

7. Дигесты Юстиниана. Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М. 10/997, с. 281.

8. КОФАНОВ Л. Л. Обязательственное право в архаическом Риме (VI-IV вв. до н.э.). М. 1994, с. 66.

9. Там же, с. 129.

10. Отрывки из "Институций" Ульпиана. Памятники римского права. Юлий Павел. Пять книг сентенций к сыну. Фрагменты Домиция Ульпиана. М. 1998, с. 229.

11. Примечания к институциям Гая о применении nexum к земельным отношениям. Гай. Институции, с. 452.

12. Римское частное право. М. 1996, с. 454.

13. МАСАНОВ Н. Э. Кочевая цивилизация казахов. Алматы. 1995, с. 115.

14. ЗИМАНОВ С. З., ЕРЕНОВ А. Е. О характере феодальной собственности на землю в Казахстане. Труды Алматинского юридического института. А. 1955, с. 47 - 56.

15. История Казахстана с древнейших времен до наших дней. А. 1993, с. 225.

16. История государство и права Казахской ССР. Ч. 1. А. 1982, с. 100.

17. Крестьянская реформа в России 1861. Сборник законодательных актов. М. 1954, с. 218.

18. Сборник декретов 1917 - 1918 гг. М. 1920, с. 21 - 23.

19. Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 26 августа 1920 года. Об образовании автономной Киргизской ССР. Собрание законодательства КАССР. Алматы. 1969, с. 21 - 23.

20. О переходе земли в распоряжение земельных комитетов. Принято СНК РСФСР 5 ноября 1917 г. - СУ. 1917, N 2, с. 23.

21. СУ. 1918 г., N 25, ст. 346.

22. Советское земельное право. М. 1977, с. 140.

23. СУ. 1922 г., N 68, ст. 904.

24. СЗ СССР. 1937, N 37, ст. 150.

25. Гражданский кодекс РСФСР. - Ведомости ВС РСФСР. 1964, N 24, ст. 406.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. М. 1982, с. 321.

27. ЧЕРЕМУХИН С. Д. Теория и практика экономической оценки земли. М. 1963, с. 188.

28. ШКРЕДОВ В. П. Экономика и право. М. 1990, с. 34.

29. ХАДЖИЕВ А. Х. К вопросу введения права частной собственности в контексте проблем рыночного и хозяйственного оборота сельскохозяйственных земель Республики Казахстан. Земельное законодательство и судебная практика. А. 2002, с. 58.

30. О дальнейшем совершенствовании земельных отношений: Указ Президента РК от 5 апреля 1994 г., N 1639. - Предприниматель и право. 1994, N 7(8), с. 3.

31. Там же, с. 5.

32. Конституция Республики Казахстан. А. 1995, с. 15.

33. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 г. А. 2011, с. 3.

34. РУБАНИК В. Е. Некоторые исторические особенности процесса формирования системы права в России. Материалы V Международной научной конференции "Система права в Российской Федерации: проблемы теории и практики" 19 - 20 апреля 2010 г. М. 2011, с. 8.

Publisher:

Permanent link for scientific papers (for citations):

Found source (search robot):

Publication author(s) - Б. Ж. Абдраимов, С. Ж. Сулейменова, Ш. А. Саймова:

Comments: